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假设
——一个体量不到7万方的项目由独立的4幢建筑物组成，且围绕在一个十字路口呈十字象限状，你会把这个项目做成什么样子？
——一个项目周围除了已投入运营的体育中心，还有6幢与该项目相连的办公楼（出租率不到20%）、一个待入住的小区，你觉得这个项目会做成什么样子？
——一个项目周围目前尚未有成熟的商圈（未来会重点开发，同行竞品也有，但是对方信心不大），能够依靠的客群是自家小区（不到200户高端客户）3公里以内的社区没有直达的公共交通过来，你觉得这个项目会做成什么样子？
项目介绍（感谢网络帮我重新认识了这个项目）
在正式介绍这个项目之前，我们先分享一段网上关于这个项目的介绍：
晶耀前滩位于前滩核心位置，是由美国开发商铁狮门与陆家嘴集团合作开发的集办公、商业、住宅为一体的城市综合体项目（目前由于这种合作，市场上也有传言：陆家嘴集团正在寻求出售该项目或者收回该项目的管理权。该留言真假未辨别，欢迎各位看客留言）。其总建筑面积约35.7万平方米，包括19.9万平方米共6栋国际甲级写字楼、6.8万平方米的全新购物中心、及品质住宅晶耀名邸。
项目由世界著名建筑事务所KPF创始人之一威廉·佩特森亲自操刀，建筑整体呈水晶状集合造型，线条干净利落。单栋楼体貌似呈不规则状，而从群楼角度来看，却完美展现建筑的对称之美。独特的空间布局，为晶耀前滩的商业提供了理想的布局。大量的户外空间布局，更是出于对项目的未来生活方式的前瞻性考虑。这些设计上的亮点，最终是服务于在其中工作和生活的人们。
以上这段废话，对于大部分人而言，没有任何价值（行业内人员除外，就像近期旭辉开业的新天地项目——那多彩多姿的红）。一般情况下，重点宣传哪个设计师或者什么设计风格，基本上就是说：我们没有什么其他亮点了，只能重点突出这个了。
前滩区域或许不像传统商圈这样耳熟能详，但得天独厚的地理位置、景观资源以及完善和超前的整体规划，包括铁狮门、太古、信德等知名企业纷纷在此拿地开发，造就了前滩这片独一无二的国际商务区（该区域还很冷门，大家只是拿地开发，尚未成熟）。
前滩片区集合了商务办公、商业购物、居住社区、国际教育、医疗文体等多种功能，包括晶耀前滩、太古里、香格里拉酒店等地标项目；东方体育中心、前滩演艺中心等文娱场馆；惠灵顿国际学校，华师大二附中，莱佛士国际医院等综合配套设施，以及绵延3公里的滨江水岸公园。
晶耀前滩项目位于前滩国际商务区核心区域，是一个集购物中心、超甲级办公楼、高端住宅区于一体的城市综合体。项目周边配套完善，拥有公办学校、民办学校、上海惠灵顿外籍人员子女学校、弘文华唐公寓、香格里拉酒店、莱佛士国际医院、东方体育中心、友城公园、休闲公园等丰富资源，形成一个宜居宜业、健康舒适的滨江生活圈。
晶耀前滩项目商场地下一层直接连通与地铁站东方体育中心，轨道交通6/8/11号三线交汇站，可快速直达徐家汇、人民广场、淮海路、陆家嘴等多个上海核心商务区。同时，项目周边的立体交通极为便利，紧邻南北高架、中环路高架，并有打浦路隧道、西藏南路隧道、上中路隧道、龙耀路隧道、龙水南路隧道（筹建中）5条隧道，以及卢浦大桥、南浦大桥、徐浦大桥等3座跨江大桥，路网交通四通八达。
2019年8月下旬，晶耀前滩商业部分低调试营业（不是正式开业）。不少同行当时陆续前往打卡。热闹过后，这个项目给大家留下的印象：除了新鲜的装修味道、几家首店之外（为防止广告嫌疑，只提及业态，如某韩国理发店、某宠物店），还有其在定位方面的独特性——儿童、运动和亲子，并未想要与其办公人群产生某种强烈的链接（至少从定位上看）。其中运动部分，更是与虎扑运动合作，打造了一个运动区域。
受制于基金公司的管理要求，项目在2019年下半年低调试营业。
当时该项目的住宅部分——晶耀名邸业主开始陆续入住，销售期间提及的配套商业需要正式开放，满足业主的日常需求；
另外该项目的办公部分除了铁狮门自己的员工入驻之外，陆续有其他租户开始入驻，办公人群的工作日需求也需要得到满足。
但是前滩片区作为一个刚刚开始开发的片区，除晶耀之外，当时周围办公人群不足（其他项目的办公部分入驻率都不高），周围品质住宅未销售（前滩片区住宅真正开始爆发，始于2019年年底）。交通上，虽然地铁东方体育中心站点已经开通，但是并未开通前往该项目的地铁口。
受制于以上不利因素，当时市场信心不足，商业招商率与开业率都较低，成片的围挡成为其试营业期间的一道靓丽的风景（当时的惨淡，与台湾开发商开发运营的虹桥丽宝乐园不相伯仲）。
晶耀前滩项目商业占据一个十字路口街区（钱家滩路和江耀路），分为东、南、西、北四个区域，其中部分区域在2层以连廊贯通，部分区域（东北）两个区域地下部分直连。
（这种结构到现在我都觉得比较迷惑——要么地上都连通，要么地下都连通。现在这种结构需要记住哪里地下连通哪里地上连通，相当烧脑，这也是我一度觉得这个项目不好逛的原因，也是我好久不去的原因之一）
从结构上来说，单纯地上连通的商场有静安嘉里中心、香港广场、静安大悦城等等，单纯的开放式商业项目有大宁国际商业广场、长泰广场等等。
既然公司有要求，需要在这个时间段开业，那就试营业（这点操作，借鉴与兴业太古汇——当初也是低调试营业，今年的网红项目啦啦宝成为新一任学生），并且通过试营业期间的活动吸引客流，增加项目人气，赢得品牌的信任，继续招商和开业。
所以试营业期间，该项目并没有在媒体方面大肆宣传，更没有宣传开业率和首进品牌，只是在媒体方面介绍该项目的开业信息，增加项目的市场发声，更多的是通过项目员工的朋友圈显示客流和独立品牌来吸引人流，增加品牌入驻的信心。为了吸引客流增加人气，该项目一方面与虎扑体育、东方体育中心的赛事进行捆绑，与上海咖啡节、上海设计周等开展合作，吸引客流；一方面在商场内组织童模比赛等家庭亲子活动，聚集人气。
据不完全统计，该项目试营业期间，整体的招商率接近60%，开业率不到50%。东南西北四个区，其中一个区直接完全未开业。
（虽然举办了招商大会，吸引了不少的租户捧场，不过商业还是很现实的：是否会合作，还是取决于对片区的信心。）
有经验的团队往往做一步计划两步谋划三步。该项目在运营之初，就已经想好了自己的定位——儿童、亲子和运动，至于原因，也非常简单：
定位儿童，一方面来自于自己的项目体量只能做社区商业，只能做好配套和补充，而这种配套与补充，工作日是担任办公人群的配套与补充（该项目引入了不少的咖啡店、轻餐，同时也在B1配备了白领的午餐，周末只有吸引家庭和儿童来才能有消费，而项目周围还有住宅小区，因此高品质的家庭消费、儿童消费成为一个可选项（项目上专门配置了儿童培训、儿童零售等租户）。
定位运动，既考虑了项目的高品质人员需求，也兼顾了东方体育中心的特色。原来周末，东方体育中心都将吸引一波跑步爱好者集合打卡，沿着滨江跑步。
所以，在试营业之前，项目除了进行正常的宣传之外，还组建了线下社群，如跑步群、单车群等多个社群，并持续运营（与后续与虎扑的合作相得益彰）
营业之后，除了持续运营社群之外，项目也通过各种活动吸引人气，如2020年疫情之后红火的市集，参与社区文化建设（三林民俗文化节），关注知识传播（引入国家地理经典摄影大展）等一系列方式。
在人流提升的同时，项目的业绩也迎来了增长，并于近日引入了日本超市APIO晶耀前滩店。
近日，大叔再去逛的时候（也是因为这家超市的开业），看到除了广场上的孩子们之外，还有老年人们自发组织的合唱，以及屋顶开放的市集。这个项目，除了满足工作日的办公之外，成功塑造了自己亲子的标签，成为浦东一个名副其实的优质商业项目。
当然，未来前滩片区还将有前滩太古里、前滩中心、前滩世贸中心等一系列商业项目入市，晶耀前滩必将面临一场新的竞争。所幸，它已经在该区域率先出发。
近期朋友圈内容让我再去逛了一圈这个项目，惊讶的发现：这个项目在过去几年，竟然成长的这么快速。不得不说：好的运营团队对项目还是有不小的作用的。想到一个电视剧人物：许三多。或许他最开始并不起眼，但是只要要持续的继续力量，不断的迭代成长，总有成长为参天大树的一天。
原文始发于微信公众号（商场老丁）：
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